WEG-Beschluss zur Reinigung: Wie eine Eigentümergemeinschaft entscheidet

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Reinigung des Gemeinschaftseigentums nicht von einzelnen Eigentümern und nicht von der Verwaltung allein entschieden, sondern über einen Beschluss der Versammlung. Wer ohne diese Grundlage beauftragt, hat einen Vertrag ohne Rückhalt, und die Kosten stehen später zur Diskussion.

Warum der Beschluss die Grundlage ist

Das Treppenhaus, der Eingang, die Außenanlage und die Zugänge gehören allen. Was mit diesen Flächen geschieht und was es kostet, betrifft jeden Eigentümer, denn die Kosten werden auf alle verteilt. Deshalb entscheidet darüber die Gemeinschaft.

Die Verwaltung setzt diesen Beschluss um. Sie holt Angebote ein, bereitet vor, schließt ab und überwacht. Was sie nicht tut, ist an Stelle der Gemeinschaft eine Grundsatzentscheidung treffen. Wo genau die Grenze verläuft und welcher Beschluss wofür nötig ist, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hände der Verwaltung oder einer rechtlichen Beratung.

Was der Beschluss enthalten sollte

Ein Beschluss, der nur besagt, dass eine Reinigungsfirma beauftragt wird, ist zu unbestimmt und erzeugt beim nächsten Konflikt genau die Frage, die er klären sollte. Sinnvollerweise enthält er:

• welche Flächen gereinigt werden
• in welchem Umfang und in welchem Rhythmus
• welches Angebot beauftragt wird, mit Bezug auf das Leistungsverzeichnis
• welcher Kostenrahmen gilt
• für welche Laufzeit
• welche Vollmacht die Verwaltung für den Abschluss erhält

Der Bezug auf das Leistungsverzeichnis ist der wichtigste Punkt. Er verwandelt eine allgemeine Absicht in etwas, das später prüfbar ist. Ohne ihn beschließt die Gemeinschaft eine Summe und streitet danach über den Inhalt.

Die Vorbereitung entscheidet über die Versammlung

Eine Eigentümerversammlung ist der schlechteste Ort, um ein Reinigungskonzept zu entwickeln. Die Zeit ist knapp, die Vorstellungen gehen auseinander, und niemand hat die Objektdaten im Kopf. Was dort entschieden werden kann, muss vorher vorbereitet sein.

Bewährt hat sich, mehrere vergleichbare Angebote auf derselben Leistungsgrundlage einzuholen und sie mit der Einladung zu versenden. Vergleichbar heißt: gleiches Objekt, gleicher Umfang, gleiche Frequenz. Angebote, die auf unterschiedlichen Annahmen beruhen, lassen sich in einer Versammlung nicht klären und führen zu einer Entscheidung nach der Summe.

Der übliche Konflikt: Kosten gegen Anspruch

In fast jeder Gemeinschaft prallen zwei Haltungen aufeinander. Die einen wollen niedrige Kosten, die anderen ein gepflegtes Haus. Beide Positionen sind berechtigt, und beide führen für sich genommen zu schlechten Beschlüssen.

Hilfreich ist, die Diskussion von der Summe auf die Leistung zu drehen. Nicht die Frage, ob es günstiger geht, sondern die Frage, welche Flächen in welchem Rhythmus. Damit wird aus einem Streit über Geld eine Entscheidung über Umfang, und die lässt sich sachlich führen. Ein reduzierter Umfang ist ein legitimer Beschluss, solange alle wissen, dass sie ihn getroffen haben.

Selbstreinigung als Beschluss

Manche Gemeinschaften entscheiden sich dafür, dass die Eigentümer selbst reinigen. Auch das ist eine Entscheidung, die eine Grundlage braucht, und sie hat ihre eigenen Fragen: Was gilt bei vermieteten Wohnungen, was bei Eigentümern, die nicht können oder nicht wollen, wer kontrolliert, was passiert bei Ausfall.

Der Konflikt entsteht hier fast immer im Alltag und nicht im Beschluss. Deshalb lohnt es sich, gerade diesen Weg besonders genau zu regeln, statt sich auf gutes Miteinander zu verlassen. Was rechtlich möglich ist, insbesondere bei der Weitergabe an Mieter, sagt Ihnen die Verwaltung oder eine rechtliche Beratung.

Nach dem Beschluss beginnt die Arbeit

Ein Beschluss ist kein Endpunkt. Die Verwaltung setzt um, aber die Gemeinschaft sollte wissen, ob das Ergebnis stimmt. Sinnvoll ist, den Punkt in angemessenen Abständen wieder auf die Tagesordnung zu nehmen: Läuft es, passt der Umfang noch, hat sich am Objekt etwas verändert.

Diese regelmäßige Befassung verhindert den typischen Verlauf, in dem sich über Jahre Unmut sammelt, bis irgendwann aus Ärger gekündigt wird, ohne dass je jemand nachjustiert hätte.

Fazit

Die Reinigung des Gemeinschaftseigentums braucht einen Beschluss, und dieser Beschluss braucht einen Inhalt: Flächen, Umfang, Rhythmus, Angebot, Rahmen, Laufzeit. Wer vorbereitet in die Versammlung geht, vergleichbare Angebote vorlegt und die Diskussion auf den Umfang statt auf die Summe lenkt, bekommt eine Entscheidung, die trägt.